Dożywocie, a zbycie nieruchomości
18 Kwietnia, 2018r.
Szukając swojego wymarzonego domku na wsi natrafiamy na ten jedyny i to w o dziwo bardzo niskiej cenie. Wtedy zaczynamy się zastanawiać- co jest nie tak, że właściciel chce sprzedać tą piękną nieruchomość za tak niską cenę? Uczucie euforii opada, kiedy dowiadujemy się, że ten idealny domek obciążony jest prawem dożywocia. Czy warto dalej zastanawiać się nad kupnem czy zdecydowanie szukać dalej ?
Umowa dożywocia została uregulowana przepisami w Kodeksie cywilnym. Treść art. 908. § 1 wskazuje, że jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Pierwszym istotnym elementem umowy dożywocia jest jej przedmiot. Powyższy artykuł wprost wskazuje, że przedmiotem tym jest nieruchomość. Nie można więc przykładowo, obciążyć prawem dożywocia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
W wyroku z dnia 15 października 2014 r. Sąd Najwyższy podkreślił, że „Umowy dożywocia nie można zatem oprzeć na przeniesieniu własności rzeczy ruchomych czy też innych praw, w tym ograniczonego prawa rzeczowego jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu” (wyrok SN z 15.10.2014 r., V CSK 653/13). W przytoczonym orzeczeniu, Sąd Najwyższy jednak wskazał, że „Fakt jednak, że umowa dożywocia może mieć za przedmiot tylko nieruchomość, nie oznacza, że nieważna będzie każda umowa, mocą której jedna ze stron przeniesie na rzecz drugiej, przysługujące jej inne prawo niż prawo własności, w zamian za opiekę. Jak trafnie podniósł Sąd Apelacyjny nie sprzeciwia się temu zasada swobody umów wyrażona w art.3531 k.c. Stwarza ona podmiotom możliwość kształtowania stosunków zobowiązaniowych innych niż typowe. Mogą one też wzorować się na umowach nazwanych, ale określając łączący ich stosunek zobowiązaniowy dokonywać pewnych modyfikacji lub uzupełnień, kreując w ten sposób bardziej odpowiedni dla nich instrument prawny. Zasada swobody umów oznacza zatem, że strony umowy mogą ukształtować jej treść według swego uznania, powołując do życia taki stosunek zobowiązaniowy, jaki odpowiada ich interesom”.
Chodzi o to, by nie stawiać przeszkód prawnych osobom, które posiadają pewną rzecz bądź też prawo o wartości ekonomicznej, w przeniesieniu ich na rzecz innej osoby, która zapewni niezbędną jej pomoc i opiekę. Niemożność zawarcia umowy o przeniesienie posiadanego prawa w zamian za potrzebną opiekę stawiałaby takie osoby w gorszej sytuacji niż właścicieli nieruchomości. Nie mogliby oni wykorzystać posiadanego majątku dla zapewnienia sobie opieki. Z instytucji, o której mowa często korzystają osoby starsze, które pomimo, iż są właścicielami nieruchomości, to nie mają dostatecznych środków by utrzymać siebie i swój dom. Jednakże, na zawarcie tej umowy dochodzi dosyć często w gronie rodziny, kiedy to osoba najbliższa chce rozporządzić swym prawem jeszcze za swego życia, zabezpieczając jednak przy tym swój byt.
Stosownie do art.910 §1 k.c., przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia, które to zostaje ujawnione w dziale III księgi wieczystej.
Czy jest możliwa sprzedaż nieruchomości, która obciążona jest prawem dożywocia? Możliwość jak najbardziej jest, ale czy warto inwestować pieniądze i mieszkać z osobą nam obcą, która ma to prawo zagwarantowane do końca swojego życia? Wskazać w tym miejscu należy, że to właśnie śmierć dożywotnika skutkuje wygaśnięciem samego prawa o tak ściśle osobistej naturze(wyrok SN z 15.10.2014 r., V CSK 653/13).
Treść art. 910 § 2 k.c. stanowi, że co do zasady- w razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte. Osobista treść prawa dożywocia powoduje, że nie tylko samo to prawo, lecz również roszczenia z niego wynikające mają charakter osobisty, gdyż są nierozerwalnie związane z osobą dożywotnik. Dożywocie jest wpisywane do księgi wieczystej i przechodzi na każdorazowego właściciela danej nieruchomości.
Jak wspomniano wyżej, treść umowy dożywocia można kształtować swobodnie, co również oznacza, że jak każda umowa, może być ona zgodnie z wolą jej stron zmieniona lub nawet rozwiązana. Jednakże, wątpliwe jest rozwiązanie umowy, kiedy to osoba, której prawo dożywocia dotyczy, nie otrzyma nic w zamian. Zazwyczaj dożywotnik wyraża swą wolę przy ustanowieniu służebności mieszkania, uzyskując prawo do korzystania z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku. Służebność mieszkania wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Nie można jej zbyć, ale można się jej zrzec, podobnie jak prawa dożywocia.
Jest też inna opcja, która pozwala na uwolnienie nieruchomości z obciążonego ją dożywocia. Możliwe jest wystąpienie do sądu z wnioskiem o zamianę zobowiązań wynikających z umowy na rentę. W sytuacji uwzględnienia takiego wniosku, nabywca nieruchomości będzie zobowiązany do uiszczania comiesięcznej opłaty stanowiącej równowartość kosztów utrzymania dożywotnika do końca jego życia.
Funkcją dożywocia jest więc zaspokojenie potrzeb osobistych osoby uprawnionej, która poprzez zawarcie takiej umowy prawnie zabezpiecza swój byt. Mając więc to na uwadze, należy się zastanowić czy chce się nabyć nieruchomość obciążaną tym prawem, wiedząc, iż istnieją sposoby na rozwiązanie umowy dożywocia, czy właśnie z uwagi na osobę dożywotnika uszanujemy jego prawo i nie narazimy siebie i innych na dodatkowy stres mieszkania pod jednym dachem z osobą nam obcą.
